Tras un año de ajustes en precios y estrategias inmobiliarias, el mercado logístico comienza a mostrar señales de estabilización y posible recuperación, impulsado por el comercio electrónico y la optimización de redes de distribución.
Los precios de alquiler de bodegas logísticas en Estados Unidos registraron una caída interanual del 4.5% durante 2025, reflejando un entorno de demanda moderada y una búsqueda activa de ubicaciones más eficientes en costos. Sin embargo, nuevos datos de Prologis, uno de los mayores desarrolladores inmobiliarios logísticos del mundo, indican que el mercado podría estar acercándose a un punto de inflexión durante 2026.
Aunque el ajuste de precios continuó el año pasado, la magnitud de la caída fue menor que en 2024, cuando los alquileres descendieron un 6.5% interanual, lo que sugiere una desaceleración en la corrección del mercado.
Mercados costeros vs. mercados interiores
El impacto de la baja en rentas no fue uniforme. De acuerdo con Prologis, los mercados costeros absorbieron la mayor presión, con una caída promedio del 7.6% interanual, mientras que los mercados interiores mostraron mayor resiliencia, con un descenso más moderado del 3%.
Ciudades como Houston, Indianápolis y Nashville destacaron como algunos de los mercados con mayor crecimiento relativo en precios durante 2025, reflejando una tendencia hacia ubicaciones que equilibran conectividad, costos inmobiliarios y acceso a redes de transporte terrestre.
Búsqueda de eficiencia y cambios en la demanda
Durante 2025, muchos inquilinos priorizaron bodegas de gran formato y recientemente construidas, generalmente ubicadas en mercados más alejados de los principales centros de consumo. Esta estrategia respondió a la necesidad de reducir costos operativos en un entorno de tarifas de flete bajas, inventarios adelantados y ajustes en las cadenas de suministro.
Según Prologis, esta etapa permitió a las empresas intercambiar cercanía a grandes mercados por eficiencia de costos, sin comprometer completamente la calidad de la infraestructura.
Señales de recuperación hacia 2026
El panorama comenzó a cambiar en la segunda mitad de 2025. La absorción neta de espacios superó a la nueva oferta durante el cuarto trimestre, reduciendo la tasa de vacancia a 7.4%, un indicador clave de que la demanda se está fortaleciendo.
Además, la disminución en entregas especulativas y la aceleración en la firma de contratos están sentando las bases para una nueva fase de competencia por espacio logístico, especialmente conforme las empresas expanden sus redes para responder a necesidades estructurales de la cadena de suministro.
El papel del comercio electrónico
Uno de los principales impulsores de la demanda es el comercio electrónico. Prologis señaló que las empresas con operaciones e-commerce representaron aproximadamente el 20% de sus nuevos contratos de arrendamiento durante el último año, convirtiendo a 2025 en su mejor año en este segmento desde 2021.
Estas compañías están expandiendo sus redes para reducir tiempos de entrega, acercar inventario al consumidor final y mejorar eficiencia operativa, lo que vuelve a poner en valor la ubicación estratégica de los centros logísticos.
Implicaciones para la logística y la planificación de redes
La posible recuperación en los precios de alquiler de bodegas refuerza la importancia de planificar estratégicamente la ubicación de inventarios y centros de distribución. A medida que los costos inmobiliarios comienzan a estabilizarse o repuntar, decisiones como la proximidad al mercado, el diseño de rutas y la integración multimodal vuelven a ser factores críticos para controlar costos totales de la cadena logística.
Para importadores, exportadores y operadores regionales, este entorno exige un análisis más profundo entre costo inmobiliario, transporte y nivel de servicio.
¿Cómo apoya LTF Worldwide en este entorno cambiante?
En LTF Worldwide, acompañamos a las empresas en la planificación logística integral, ayudándolas a alinear decisiones inmobiliarias, transporte y distribución con sus objetivos operativos y comerciales. Analizamos rutas, costos, tiempos y ubicaciones para que nuestros clientes puedan adaptarse a los cambios del mercado y mantener eficiencia, incluso en escenarios de recuperación de precios.
Nuestra experiencia regional e internacional nos permite transformar estas tendencias del mercado en estrategias logísticas concretas, enfocadas en competitividad y crecimiento sostenible.
Fuente: Prologis / Supply Chain Dive
